Økonomer beregner velfærdsgevinster af Lynetteholm-byggeri

Som en del af forberedelserne til udviklingen af Københavns Østhavn, det såkaldte Lynetteholm-projekt, har Transportministeriet fået udarbejdet en analyse af projektets samfundsmæssige effekter.

Til at evaluere velfærdsgevinsterne ved at bygge boliger på Lynetteholm har Transportministeriet fået hjælp af to forskere fra Økonomisk Institut: Christian Langholz Carstensen og Maria Juul Hansen. Konkret har de regnet på, hvilken velfærdsmæssig betydning det vil have at bygge projektets 2,4 mio. boligkvadratmeter frem mod 2065.

”Det handler om den værdi i kroner og øre, danskerne tillægger den tiltænkte udvidelse af boligmassen. Velfærdsgevinsten er således det beløb, man i princippet skulle overføre til samfundet, hvis projektet ikke blev udført, fordi befolkningen ville være dårligere stillet uden Lynetteholmen, forklarer Maria Juul Hansen.

For at kunne vurdere de velfærdsmæssige effekter af Lynetteholm-projektet har forskerne opstillet to hypotetiske alternativer til Lynetteholm-projektet.

”Vi har med en økonomisk model simuleret to såkaldte nulscenarier for boligmarkedet frem mod 2090: I det ene nulscenarie bygges de 2,4 mio. etagemeter slet ikke. I det andet etableres byggeriet i kommunerne udenfor København,” siger Christian Langholz Carstensen.

Stor forskel på potentiel gevinst

Resultatet fra simulationerne har forskerne sammenlignet med den tilsvarende udvikling, hvis man bygger 2,4 mio. etagemeter i Københavns brokvarterer. Lynetteholmen forventes nemlig at svare til de eksisterende brokvarterer i forhold til bl.a. job- og transportmuligheder.

”Sammenlignet med status quo vil Lynetteholm-projektet give en velfærdsgevinst på 136 mia. kr. Gevinsten kommer af det større boligudbud – flere boliger giver lavere boligpriser i centrum af København, og det vil smitte af på resten af Sjælland,” fortæller Christian Langholz Carstensen.

Den lettere adgang til boliger er gode nyheder for danskere, der har eller søger arbejde i København, hvor koncentrationen af jobs er højere end i andre dele af landet. Her vil nybyggeri føre til mindre arbejdsløshed, ligesom pendlingstiden mellem hjem og job er væsentligt kortere.

Arbejde og transporttid er én ting. Et andet vigtigt element i udregningen af velfærdsgevinsten er danskernes fritid.  

”København byder på kulturliv, restauranter og barer, som særligt unge og yngre voksne ønsker at bruge og bo tæt på. Så sammenligner vi i stedet med et tilsvarende byggeri uden for København, vil Lynetteholmen øge velfærden med knapt 23 mia. kr.,” siger Christian Langholz Carstensen.

Velfærdsgevinsterne tager ikke Lynetteholm-projektets ekstra etableringsomkostninger i betragtning – de skal fratrækkes for at få samfundets nettogevinst. For den anden sammenligning er forskellen i etableringsomkostninger dog af mindre betydning, idet de 2,4 mio. etagemeter bygges i både nulscenariet og Lynetteholm-projektet, blot forskellige steder.

Tabte kapitalgevinster hos boligejerne, der må sælge deres boliger til en lavere pris, skal også trækkes fra. Gør man det, lander velfærdsgevinsterne på hhv. 20,6 og 4,2 mia. kr.

Økonomens simulator

Når økonomer forsøger at forudsige fremtidige forhold, er det med hjælp fra matematiske modeller. Velfærdsgevinsten ved Lynetteholm-projektet finder de to økonomer ved at se på forskellen i oplevet nytte for individerne i hvert af de to scenarier og omdanne dette til kroner og øre. Gevinsten opgøres frem til 2090, hvor simulationerne slutter.

Til simulationerne af de to byggeri-scenarier brugte de to økonomer en strukturel dynamisk model.

”Modellens individer foretager valg af bopæl, arbejdsmarkedsdeltagelse, arbejdsplads og boligstørrelse ved at sammenligne områder, jobmuligheder og boligpriser. Samtidig med tager de højde for eventuelle flytteomkostninger,” forklarer Maria Juul Hansen.

At modellen er dynamisk betyder, at den tager højde for, at individerne overvejer fremtidige konsekvenser af deres valg i dag, når de beslutter sig for, hvad de vil gøre. Hvis vi pakker flyttebilen i dag, er der temmelig lav sandsynlighed for, at vi allerede dagen efter tager en ny boligbeslutning og pakker flyttebilen igen.

”Modellen tager altså højde for, at vi overvejer boligbehov grundigt og forholder os til skiftende livsomstændigheder. Det kan være, der er børn på vej – eller de er ved at flyve fra reden, eller også er pensionsalderen og ændrede økonomiske forhold lige om hjørnet. Det er alt sammen forhold, som påvirker, hvor det er optimalt at bo, siger Maria Juul Hansen.

Bruger kæmpe datamængde

For at gøre modellen praktisk anvendelig, kombinerer forskerne den teoretiske model med et enormt antal informationer fra dansk registerdata.

”Det er viden om uddannelse, antal børn, alder, indkomst og den slags, som vi kombinerer med data på områdekarakteristika. Det kan være antallet af arbejdspladser eller restauranter i et givet område,” nævner Maria Juul Hansen.

Modellen inkorporerer desuden en ligevægt på boligmarkedet, hvor boligpriserne tilpasser sig markedet, så udbud af kvadratmeter er lig efterspørgslen. Dermed er forskerne i stand til at give et bud på, hvordan den demografiske udvikling og dermed ændringer i boligbehov i samspil med Lynetteholm-projektet vil påvirke fremtidige boligpriser på tværs af områder i Danmark.

Forskerne minder om, at begge nulscenarier er projektioner, som bygger på en række antagelser. Det samme gør selvsagt velfærdsgevinsterne.

”De to scenarier, som vores simulationer bygger på, kan ses som yderpunkter af en mulig udvikling. De udspænder et felt, hvori velfærdsgevinsterne af flere boliger i Østhavn kan tænkes at ligge. Den anden sammenligning er et meget konservativt estimat af velfærdsgevinsten. Den sammenligner nemlig Lynetteholm-projektet med et meget gavmildt scenarie, hvor boligmassen udvides med 2,4 mio. etagemeter uanset hvad, slutter Christian Langholz Carstensen.